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2006新预售合同意见稿首次纳入全装修房条款

作者:不详来源:新闻晨报更新日期：2006-3-9 阅读次数：

　　据悉，这次征求意见的《2005版商品房预售合同》(意见稿)一共分为十六大部分，共有40条，其中涉及到全装修房的部分有11条，不包括四处签约提示性条款。以下就是美达律师事务所陈世福律师对于该意见稿全装修房部分条款的相关点评。其中比较值得关注的是，在新版预售合同中，明确了购房者拿到的全装修房标准不得低于样板房标准、全装修房的保修责任人为开发商等。
　　第二条预购商品房基本情况：
　　(二)【该房屋的装修及设施设备标准见附件三。】
　　看点：【该房屋为全装修住宅，装修模式(统一装修或菜单式装修)全装修住宅装修设备标准见附件四，共用设施设备标准见附件三】。
　　律师点评：新版合同首次将全装修房概念引入示范合同，因此作为预购人必须明确自己所购买的住宅是毛坯房还是全装修房。当一旦确定是购买全装修房时，还必须与开发商确认该住宅是统一装修的标准产品还是可以个性化的特殊产品，这里新版合同赋予了预购人一个选择权。
　　第四条房价款
　　看点：(二)该房屋为全装修住宅的，该房屋的单价和总价
　　【包括房屋全装修价格】【不包括房屋全装修价格】，房屋全装修价格在本合同附件四中约定。
　　律师点评：新版合同赋予了合同当事人可以自由约定房屋的单价和总价的权利。房屋的价格牵涉到方方面面，有可能影响到预购人的契税比例、保险费基数以及贷款成数等等，里面的文章大有讲究，因此，新版合同给了你极大的自由约定权。
　　第五条付款
　　看点：乙方选择下列第___种付款方式(具体付款方式及付款期限见附件五，全装修价款的支付方式见附件四)：
　　因非归责于甲方或乙方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，甲乙双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议；协商不成的，乙方可以单方面解除本合同。乙方单方解除本合同的，应当书面通知甲方。甲方应当在收到乙方书面通知的___日内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，甲方已收取的全装修价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)一并退还乙方。
　　律师点评：新版合同吸取了2000版合同的不足，弥补了非因预购人的原因而举贷不能，从而遭致开发商追究违约责任的不合理情况。新版合同的设计者从保护老百姓的立场出发本无可非议，但是，如果该住宅是个性化的特殊产品怎么办，全部退给开发商似乎也有点欠公允。
　　第九条房屋质量标准
　　看点：甲方交付的该房屋经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准，房屋装修质量符合国家的强制性标准。
　　全装修住宅交房时的装修标准不低于样板房水平。
　　律师点评：新版合同对全装修房最容易引起投诉的房屋装修质量问题作了明确规定。该条除了规定毛坯房的质量标准以外，还同时规定必须符合国家的强制性规定，并设定了最低标准，不能够低于样板房的水平。问题是现实当中，开发商的样板房的标准都大大高于国家有关规定，但是对于样板房标准的固定是摆在广大预购人面前的一道槛。按照建设部的要求，样板房必须是在已经建设好的住宅里进行出样、展示。目前绝大多数开发商都建在临时搭建的售楼处，销售结束样板房也拆除了。预购人只好采取拍照、摄像等手段固定样板房标准，该条看起来好像对开发商是个约束，其实是加重了预购人的举证责任。
　　第十条房屋保修责任
　　看点：在保修期内，该房屋出现质量缺陷，甲方应当承担该房屋的质量保修责任，予以免费修复，全装修房质量保修的第一责任人为甲方，甲方主体资格发生变更的，由其权利义务的承继人承担保修责任。本条所称质量缺陷是指：不符合本合同第九条所约定的房屋质量标准。
　　律师点评：新版合同解决了全装修房业主出现房屋质量问题找不着北的尴尬。目前，购买全装修房的一般都会与开发商签订两个合同，买卖合同和装修合同，如果出现了质量问题，开发商往往推给装修公司了之，而绝大多数装修公司实力都比较弱，赔不起，碰到马路游击队的就自认倒霉了。今后不管是谁装修的，合同明确了如出了质量问题首先找开发商论理。但是，在具体操作中还会出现整改周期延长的问题。现在有全装修房的开发商都外包，自己一般不做，等他找到装修公司恐怕也得有十天半把个月的。应该建议开发商购买住宅质量保修责任险，出了质量问题，购房人可在第一时间找最好的装修公司维修，然后向保险公司索赔。
　　第十二条出现质量缺陷时乙方的权利
　　看点：该房屋的结构、装修、设备标准未达到本合同约定的标准，乙方有权要求甲方给予补偿，补偿金额为实际的结构、装修、设备设施与约定的结构、装修、设备差价的___倍。
　　律师点评：该条主要规定了一旦出现住宅质量问题预购人行使索赔权时的补偿标准。该条在具体操作中可能会存在一些问题，比如，开发商将装修材料改了，预购人不喜欢这个品牌，但价格一样怎么办，没有差价的情况下就不能补偿了吗。还不如约定按照原约定的房屋的结构、装修、设备标准的多少倍予以补偿为好。
　　第十八条房屋交付条件
　　看点：甲方向乙方交付全装修住宅时，全装修住宅质量还应符合国家规定和本合同的约定。
　　律师点评：该条指的是交付全装修房的条件。开发商除了必须按照建设部规定的建筑工程验收标准进行备案以外，还必须符合国家有关全装修房质量规定标准以及当事人的约定条款。目前，本市出台的只有一个《上海市住宅装饰装修办法》，但里边的具体条款约定得还不是非常详细，需要预购人自己在合同里进行约定。一般来讲全装修房应该是属于完整的产品了，但是，到目前为止，全装修房还是属于“三无”产品一类，市场上任何产品都有产品合格证，唯独商品房没有。该条看似保护了预购人的利益，其实是加重了预购人的负担，作为非建筑工程与装修类专业的预购人必须要熟知以上法规是不现实的。因此，预购人还不如双方自行约定，凭有资质的房屋质量检测部门出具的该套商品房的《产品合格证》作为交付条件来得简单明了。
　　看点：甲方逾期交付该房屋的，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之___计算，违约金自本合同第十九条约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过___日，乙方有权选择下列第___种方案追究甲方责任：(一)单方面解除本合同。(二)甲方继续履行交房义务，甲方向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之___计算，违约金自本合同第十九条约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止。甲方于___年___月___日仍未交付房屋的，乙方有权单方面解除本合同。
　　该房屋为全装修住宅的，房价款还包括全装修价款。
　　律师点评：该条赋予了全装修房预购人也有单方面解除权。该条规定如果预购人选择单方面解除买卖合同的，开发商应将购房款连同装修款一并计算违约金。这等于是给了购买全装修房人的一个平等退房的机会。
　　按照以往合同版本，只有房屋主体结构变动以及主体结构出现安全隐患了才能够得上解除合同的条件，而全装修房业主如果没有在合同里具体明确约定的话，法院一般是不支持你退房的，应该说这是一个进步。
　　第三十条室内空气质量标准
　　看点：甲方承诺全装修住宅的室内空气质量标准符合国家强制性规定。
　　律师点评：该条实际赋予了预购人一个知情权。在以往开发商往往是现盖现卖，根本不考虑房屋空气质量对人体所造成的伤害。据有关部门不完全统计，在白血病患者因入住新房而感染上的占三成以上，消费者出巨资购买幸福的同时也搭进了一个看不见的“杀手”。该条作这样规定，建议预购人可在合同里具体约定该套房屋的空气质量验收报告书作为本合同的附件。

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