有关“90平方米中小套型住宅”中的90平方米到底是建筑面积还是套内建筑面积的疑问昨天（9日）终于水落石出。建设部昨天公告并开始面向全国征求意见的《90平方米以下住宅设计要点》中明确指出，90平方米套型建筑面积是指单套住宅的建筑面积。

　　自去年国务院《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》和建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(以下统一简称为：90平方米以下中小套型住宅政策)出台后，有关90平方米中小套型住宅面积以及建设问题也就成了社会各界关注的焦点问题。在昨天出台并公布的《90平方米以下住宅设计要点》征求意见稿中，建设部首先明确了该设计要点适用于新建与扩建的城镇商品住宅和经济适用住宅的居住区规划与建筑设计，作为各地执行90平方米以下中小套型住宅政策时的参照细则。

　　根据建设部的要求，该征求意见稿征求意见时间截至1月26日。

　　“90平方米”含公摊面积

　　《90平方米以下住宅设计要点》的第二部分“名词解释和面积计算”中，对于90平方米的“面积”概念以及目前普遍反映不够清晰的“套型建筑面积”、“套内建筑面积”、“共有建筑面积”以及“套型阳台面积”这几个概念，进行了一一澄清。

　　首先，套型建筑面积是指单套住宅的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。而套内建筑面积是指以住宅分户墙的中心线为基准的套内建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积、套型阳台建筑面积。共有建筑面积是指住宅标准层各套型共有的建筑面积，包括：电梯井、管道井、楼梯间、过道等的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套内与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。而套型阳台面积则等于套内各阳台结构底板投影面积之和。

    那么，“90平方米”怎么计算呢？《90平方米以下住宅设计要点》的第二部分内容也对此进行了明确的规定：套型阳台建筑面积计算，不论阳台是否封闭，套型阳台面积的一半计入套内建筑面积，而且规定每套住宅套型阳台面积不应超过8平方米。而套型建筑面积计算即为套型建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积；分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数；共有建筑面积分摊系数=标准层共有建筑面积÷标准层套内建筑面积之和。

　　不同地区“90平方米”面积指标不同

　　“如果是统一90平方米的标准，北方地区就要吃亏了，因为北方地区涉及保温的问题墙厚。还有，高层住宅的公摊面积大，同样的90平方米使用面积就可能小，这些问题怎么办？”据介绍，也正是基于这些考虑，《90平方米以下住宅设计要点》征求意见稿中对不同地区的“90平方米”套型面积设定了计算的修正系数，以使各地各类住宅的套型建筑面积控制标准能够相对公平、统一。具体的做法是： 以夏热冬冷地区6层以下住宅的套型建筑面积90平方米为控制标准的基数，该地区其他类型的住宅和其他地区各类住宅的套型建筑面积,由这个基数乘以相应的修正系数，得出各地区各类住宅的套型建筑面积控制标准。

　　中小套型社区停车位等配套指标有所调整

　　除了对90平方米套型面积进行澄清外，考虑到中小套型出现以后，户数增多、人口增多，征求意见稿的第三部分“规划设计”对90平方米中小套型住宅小区的选址、停车位、教育配套指标、日照等进行了调整。

　　如明确规定“90平方米以下中小套型居住区布置应方便社会公共服务，靠近公共交通站点和就业密集区，选址应符合社会融合的原则,共生互惠、便于交往,并宜避免特殊人群，如：低收入家庭、老年人、残疾人等过度集中”，明确提出“公交站点到住宅的最长步行距离不宜大于300米”。“合理提高容积率”，但规定“90平方米以下中小套型住宅的套密度不宜低于110户/公顷”。而对停车位，规定居民汽车停车率低限应符合“普通商品房配建标准为每户0.6辆，经济适用住房配建标准为每户0.3辆”，并可按照居住区所在区位折减。

　　中小套型住宅层高不应超过3米

　　在征求意见稿最后一部分内容“建筑设计”中，建设部明确提出了中小套型住宅“建筑的层高宜为2.8米，不应超过3.0米，起居室(厅)、卧室净高不宜低于2.4米，厨房、卫生间净高不宜低于2.2米”的要求，并提出“提倡推行菜单式精装修，促进产业化”。

　　根据这部分的规定，90平方米的中小套型可以设计成一居室、两居室和三居室。一居室的建筑面积为40到60平方米，使用面积可达30到45平方米；两居室的建筑面积为61到75平方米，使用面积可达45到65平方米；而三居室建筑面积为79到90平方米，使用面积可达57到68平方米。

　　根据建设部工程质量安全监督与行业发展司副巡视员王树平此前的介绍，建设部在正式出台《90平方米以下住宅设计要点》的同时还将推出90平方米以下住宅设计的标准设计图集。“国家施行中小套型住宅建设的政策，将从建筑模式和消费模式两方面同时入手，将房地产市场引入一个健康、科学的有序发展状态”，也正因如此，希望该《设计要点》及标准设计图集早日出台，因为这是“90平方米中小套型住宅政策”执行操作的一个必要前提。

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