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时报4月26日讯(记者 赵治国 实习生 黄莹)今天，修改后的《济南市城市房屋拆迁管理办法》正式颁布实施。与原拆迁管理办法相比，新办法中最大的变化是对城市拆迁的补偿标准进行了细化和明确，其中规定，拆迁补偿房最小应为建筑面积43平方米。
货币补偿和产权调换可“二选一”
《济南市城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁未出租的房屋，拆迁人应对被拆迁人实行货币补偿或实行房屋产权调换。被拆迁人选择房屋产权调换的，应接受拆迁人提供的房屋；不接受拆迁人提供的房屋的，实行货币补偿。其中，拆迁未出租的房屋实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结清货币补偿金额与所调换房屋价值之间的差价。
拆迁按协议租金出租的房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人应当依照新办法拆迁未出租房屋的规定，对被拆迁人进行补偿安置。
被拆迁人与房屋承租人不能解除租赁关系的，拆迁人应当依照本办法拆迁未出租房屋实行产权调换的规定，对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
货币补偿参照同区域新建商品房价格
按照“拆旧补新”的原则，新办法规定，拆迁住宅房屋货币补偿的金额按照被拆迁房屋所处区位范围内新建普通商品房市场价格评估确定；评估时应当考虑被拆迁房屋在该区位中的具体位置、建筑标准、结构、层次、朝向、成新等因素。
其中，所处区位的范围以规划管理部门划定的拆迁用地范围为界。新建普通商品房市场价格由评估机构根据国家制定的基本建筑设计标准计算普通商品房开发建设的平均成本加平均利润，并参照被拆迁房屋所处区位范围内就近新建普通商品房的平均市场价格确定。
新办法同时规定，拆迁住宅房屋装修部分的补偿标准，由评估机构根据装修档次和成新确定。被拆迁人或房屋承租人可向评估机构申请装修部分的评估，根据评估结果确定补偿金额。被拆迁人或者房屋承租人自行拆除的，不予评估和补偿。
拆迁补偿房最小建筑面积为43平方米
新办法中最受关注的一项规定是，如被拆迁人或者公有房屋承租人只有一套住宅房屋，且该房屋面积低于国家强制标准规定的住宅设计最低套型面积的(以下简称“最低套型面积标准”)，拆迁人应当按照最低套型面积标准对其进行房屋安置或者换算成建筑面积43平方米进行货币补偿。
对选择房屋安置的，最低套型面积标准之内的差价由拆迁人承担。超出最低套型面积标准的部分，由被拆迁人或者公有房屋承租人结清差价后，安置房屋的产权归被拆迁人、公有房屋承租人所有。
被拆迁人或者公有房屋承租人在拆迁范围内有两套或者两套以上住宅房屋，合并计算其面积仍达不到最低套型面积标准的，拆迁人应按照最低套型面积标准的补偿规定进行货币补偿或者房屋安置。
被拆迁人或者公有房屋承租人在拆迁范围外另有住房，合并计算其面积仍达不到最低套型面积标准，选择房屋安置时，合并计算后的面积与最低套型面积标准之间的差价由拆迁人承担；选择货币补偿时，按照建筑面积43平方米减去拆迁范围外房屋的建筑面积计算货币补偿金额。
但新办法同时界定了享受这一政策的界限。如经向房管部门查询后证明被拆迁人或者公有房屋承租人(含配偶)在拆迁范围外有其他产权登记的房屋或承租其他的公有房屋，以及有出售房改房行为的；所在单位或者居住区街道办事处出具被拆迁人或者公有房屋承租人不在此居住证明的；在拆迁范围内公示有异议的；在拆迁冻结后通过房屋买卖、交换、赠与、析产等行为造成被拆迁房屋面积不足最低套型面积标准的，等等；这些情况均将无法享受这一最低套型面积补偿标准。
承租公房，拆迁补偿有标准
拆迁按政府规定租金标准出租的公有住宅房屋，租赁关系终止。拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，被拆迁房屋为平房和简易楼房的，其货币补偿金额为按同一区位新建普通商品房的市场价格评估确定的住宅房屋货币补偿金额的10%；被拆除房屋为楼房的为15%。
拆迁人还应当对房屋承租人实行货币补偿或者房屋安置。房屋承租人选择货币补偿的，被拆迁房屋为平房和简易楼房的，其补偿金额为按同一区位新建普通商品房的市场价格评估确定的住宅房屋货币补偿金额的90%，被拆除房屋为楼房的为85%。房屋承租人选择房屋安置的，应当接受拆迁人提供的安置房屋，并与拆迁人结清货币补偿金额与安置房屋价值之间的差价，结清差价后，安置房屋的产权属房屋承租人所有。
拆迁范围用于房产开发应就地安置
新办法对被拆迁人如何实行就地安置和异地安置进行了明确规定。我市明确规定，被拆迁房屋实行房屋产权调换的地点，应当根据城市规划对拆迁范围的要求和建设工程项目的性质确定。所谓就地安置是指安置房屋在被拆迁房屋原区位范围内的；安置房屋不在被拆迁房屋原区位范围内的则为异地安置。
其中，拆迁住宅房屋，拆迁范围用于住宅房屋建设，被拆迁人要求就地实行房屋产权调换安置且按照批准的建设工程规划能够满足被拆迁人房屋产权调换安置要求的，拆迁人应当就地安置。
拆迁住宅房屋，拆迁范围用于非住宅建设，实行异地安置。
拆迁人提供的安置房屋的套型设计应当满足被拆迁人对房屋建筑面积的不同需求，而且应当产权明晰，无权利负担，并符合城市规划确定的配套要求和建筑质量、安全、技术标准。其价值由评估机构按照房地产交易价格评估确定。
就地安置的房屋应具备规划管理部门审定的建筑设计方案。异地安置的房屋应是新建房屋，并具备《房屋所有权证》或者房屋确权登记的条件。提供其他房屋的，应在协议中明确交房时间和交房条件。
济南市城市房屋拆迁管理办法（全文），
更多信息可到市法制办网站(http：//www.jnfzb.gov.cn/)查询。
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