虽然目前，有关“乡产权”的争论依然如火如荼，两派观点势同水火。绕过事件本身，这件事背后的东西更值得我们反思。

　　●记者调查●

　　谁在买“乡产权”房？

　　经多方协助，记者联系到了四位购买乡产权住宅的买房人，经过采访，这四位业主大致可以分为三类。

　　●“要是有钱，谁买乡产权啊？”

　　张阿姨是记者在亦庄某乡产权项目见到的一位购房人。张阿姨两口都是亦庄一家企业的普通工人，收入不高，买套大点的房子是他们最大的愿望。听说马驹桥附近有一个项目每平方米售价才3800元，全家人听了非常心动。

　　到了售楼处，售楼员告诉她，这个项目是“小产权”，没有国家颁发的房产证，不能贷款，必须一次性付清。由于房子卖得非常好，可供选择的房子已经不多。当时张阿姨他们不知道什么是“小产权”，回家问了几个朋友后得出的结论是：房子虽然没有国家的产权证，但买房的人这么多，国家也不会说拆就拆。更何况，房价实在很便宜。于是，张阿姨他们决定买一套这里的房。

　　与张阿姨情况类似，出租车司机李师傅买乡产权房也是出于价格的考虑。李师傅说，自己去年在通州区土桥附近买了一套乡产权住宅，130平方米总共才花20万出头。“听说国家要禁小产权了，我们都挺担心的。可您说，要是有钱，谁买乡产权啊？”

　　●“50多万就住别墅，太值了！”

　　王先生已经在他位于昌平区的乡产权别墅里住了快三年，2004年他买这套别墅时，每平方米价格还不到2000元，整套将近300平方米的大房子，一共才花了他50多万。即使是现在，他也依然觉得自己这套房子买得很值。

　　王先生所住的乡产权别墅其实早成了“区”，一共有近200户人家住在这个大院子里。王先生说，再有最多两年，自己就要退休了，到那时，他打算就彻底搬过来，“每天在院子里种种花，挺好的。”

　　●“乡产权也能投资啊！”

　　与前几位不同，凌女士买乡产权是为了投资。在位于房山的一个乡产权项目，凌女士当年一买就是三套。“我手里的钱不是很多，在城里投资房产不够，所以就买了房山的房子，前年买的时候也没想什么产权性质，便宜就买了。”

　　凌女士说，自己小区里，一下买好几套房子的人其实挺多的，有的用来出租，还有的放了些时间就拿出来转让掉了。“虽然租价不高，但买的时候毕竟特便宜啊，而且说是不准转让，但私底下转让的挺多的。”她告诉记者，这两年北京房价节节上升，乡产权也水涨船高。“当年买这三套房子，才30多万，现在总能翻番了吧。”

　　●现象分析●

　　“乡产权”为什么这么便宜？

　　价格便宜，无疑是乡产权住宅最为吸引人的卖点。但问题是，为什么乡产权价格仅为市场房屋均价的三分之一左右？

　　要想解决这个问题，首先我们有必要了解一下住宅建设成本的构成。北辰置地经营公司总经理姜竑向记者介绍说，住宅建设成本一般由三部分构成。首先是土地成本，其中包括土地出让金、拆迁补偿和其他相关费用以及挂牌拍卖的竞价成本。其次是各类税费，比如通常所说的“两税一费”，即营业税、企业所得税和基础建设费，除此之外还有其他大量相关费用。最后是建安成本，就是一般理解中“盖房子用的钱。”

     姜竑指出，这三部分成本对于正常的房地产开发缺一不可，它们占了房价的大部分比重。“以前说住宅建设成本不透明，那是在土地交易不明朗时代，现在其实房价构成虽然没有明说，但基本可以推算出来，应该是透明了。”北京成业行经纪顾问有限公司总经理邵念强说道。

　　邵念强指出，这三部分成本中，土地成本占有最大比重。“在五环里卖10000元)平方米的房子，土地成本一般都在55%左右，而在这其中，重头戏是拆迁补偿款，能占到总地价的四成左右，土地出让金也占地价10%上下。”邵念强说，乡产权价格低，最重要的原因就是几乎没有土地成本。乡产权房子的用地，只要集体成员同意，就被拿过来使用，不存在城市国有土地那么复杂的交易过程，也不会有那么高的交易成本。

　　土地这一项，就为乡产权的住宅省去了近一半的“房价”，再加上各类不存在前文所说的各类税费（甚至配套设施费也可以被省掉），乡产权的房价构成，其实就是建安成本和开发方的利润。邵念强说，现在一般每平方米住宅的建安成本在2000元左右，就算利润是成本的一倍，价格也只在4000元)平方米左右，远低于市场上普遍住宅的售价。

　　●专家视点●

　　“乡产权”暴露土地管理“灰色地带”

　　正如一位京城地产名家所言，在“乡产权”事件中，建设部颇显出几分“尴尬”———仅仅是通过新闻发布会向消费者做出了购买乡产权房有隐患的“风险提示”，而不能直接出击对这一领域进行管理和整治。

　　这份尴尬的根源在于建设部并不拥有对农村集体用地的管理权。

　　中国法学会民法学研究会副秘书长、中国人民大学法学院教授王轶指出，无论是从《宪法》还是新颁布的《物权法》，还是其他相关法律的角度，乡产权住房都是否违规都值得商榷，同时北京市国土局叫停乡产权房建设与销售的做法也缺乏必要的法律依据。

　　首先，王轶介绍说，我国的土地分为国家所有和农村集体所有两种性质。而集体土地管理权在基层，只要符合城乡总体规划的要求，没有违法占有耕地和宅基地，符合其他相关标准，就可以在农村集体建设用地上自行进行开发或者委托开发商进行房地产建设，并进行出售。而且，这个被集体成员表决同意的结果，理应受到法律承认和保护，不存在“无效”之说。

　　其次，国土局作为国有土地的管理部门，它的职权范围是城市国有土地和被征用为国有的农村集体土地，而对未被征用的集体所有土地无权干涉。因此，王轶认为，北京市国土局出面叫停乡产权住宅的建设与销售，有“越权”之嫌。

　　再次，有人指出，乡产权住宅的建设与销售不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》，因此才会是“违法的”和“不受法律保护的”。对此，王轶指出，“房地产管理法”的前提是“城市”，农村集体土地不在其约束范围。根据记者查阅，这部法律第一章第二条明确规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”并没有对农村集体土地的房地产建设进行任何说明。

    最后，综合上述几点，王轶认为，就其个人观点来看，乡产权住宅并没有违反现有法律，而且只要购房者与乡政府签订的合同符合双方意愿，那么这份合同就是有效的，应当受到法律保护，同时购房人也应当取得相应的转让、出租、抵押、继承、赠予等权利。

　　不过王轶也指出，这恰恰暴露出了我国在土地管理方面长期存在的一个“灰色地带”：与城市土地拥有统一的管理机关不同，农村集体所有的土地没有一个统一的管理部门，各自为政的现象较为严重，在法律和各个行政法规当中，农村集体土地的管理和使用更像是一个“盲点”。中原地产华北区董事总经理李文杰也指出，虽然目前的国有土地出让经过几年的发展，已经形成了“招拍挂”的市场化制度，不过中国的土地市场历来产权复杂，除国有土地以外的土地市场始终处于边缘化的境地。

　　同样处境微妙的还有宅基地，宅基地的流转也一直处于争论当中，王轶告诉记者，即使是在新修订的《物权法》当中，宅基地转让问题也没有得到明确，这一方面是考虑到农村社会保障体系没有建立成型之前对农民利益的保护，另一方面也是给未来调整留出一定空间。

　　此外，市国土资源局局长安家盛接受媒体采访时表示，北京16800平方公里的土地中，国有土地面积只占18%。从此不难看出解决“灰色地带”的必要性。

　　●追问●

　　“乡产权”到底是什么？

　　最近，围绕“乡产权”的争论不绝于耳，但是，到底什么是“乡产权”呢？

　　简单解释，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税（费），由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫乡产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，又称为“小产权”。

　　据记者了解，购买乡产权住宅，签订的合同与普通的商品房不尽相同。乡产权的购买合同并非市建委统一颁布的标准文本，而是由具体的乡产权项目自行制定，并由项目所在乡、镇政府监制的；而其所颁发的“产权证”，也只是具体乡产权项目自己的“产权证”，这个“产权证”的主管部门，包括如果日后“产权“变更手续办理的主管部门，实际是村民委员会。

　　另据了解，现在市场上不少的乡产权住房，是农村借建设、改造的机会，把集体用地建成楼房，有些是乡、镇政府自行建造，也有的是与一些企业进行的合作建设。这些房子中，有一部分是作为农民住房归农民使用，而另一部分则对外销售，销售所得归集体所有，甚至村民也可以得到部分分红，当然，合作的企业也会收到一定比例的收益。而这其中，集体所有的土地性质并没有发生改变。

　　沿着这样的思路理解下去，“乡产权”的所谓“产权”，其实应该被看作是“使用权”，而且并非是“土地使用权”，而是集体土地上建造的“房屋的使用权”。更通俗地讲，购买乡产权，其实是长期租住在农村建设的房子里；而其颁发的“产权”，也应当被看作“房屋租赁证明”。

　　当记者就此追问几个乡产权项目的销售人员时，他们对记者的理解不置可否。不过如果按此理解，用三四十万元的价格租一套120平方米以上房子几十年的使用权，似乎并不算亏。

    另外记者发现，虽然北京国土局叫停了乡产权住宅的销售，但记者采访的几个乡产权项目仿佛并没有受到这个禁令的影响，只不过在销售时更为谨慎。(高彤　卫东)