近几年来,随着东营房地产市场的持续快速发展，房地产业作为国民经济的支柱行业之一对于推动东营国民经济的发展起到了重要的作用。特别是自2003年下半年以来，东营的房价持续走高，房地产行业也越来越成为人们关注的焦点。伴随着房地产业向纵深处发展，东营的房地产市场的各个方面也在发生着深刻的变化，特别是清风湖的出现使得这种变化趋势变得更加的明显。
   
　　作为山东省最大的城市公园，清风湖公园占地2690亩，湖面水体面积1200亩，总投资4.8亿，拥有山东省最大的市民健身广场、国内最高的音乐喷泉、中国唯一的黄河水体纪念碑等景观，是全国首个以展现黄河文化为主题的公园。清风湖公园的开发，完全由政府主导，按照市场化运作。并在全国独创了“政府不投钱、百姓不掏钱、企业不亏钱”的“清风湖模式”，实现了政府、百姓、企业三满意。清风湖公园的开发，使昔日的盐碱洼变成了今日的风景秀美的“水上香格里拉”，极大地提升了东营城市形象和城市运营力，塑造了一张精美的城市名片。
   
　　随之而来的是清风湖社区的开始出现，从最早的金瀚家园、辉煌庄园到现在的东辰鉴墅、万达高尔夫花园、大海鑫天地、水岸名都等主打清风湖牌的楼盘不断出现。
     
　　而对于东营的房地产市场而言，比这些数据更重要的是清风湖的出现带动了一场房地产市场需求观念的转变，同时也是对东营的房地产市场提出了更高的要求。以往东营的房地产市场主要是满足广大市民基本的居住生活需求，也就是只建有基本的生活配套设施来满足市民的居住生活需求，而清风湖的出现则使得现代更多的人们在基本的生活需求得到满足之后开始注重精神的享受。适应了这个需求,清风湖畔的金瀚家园应运而生,其力推的水边的香格里拉的湖景式生活引导了东营市居住生活潮流的改变，使人们在忙碌之余能在都市繁华的一角找寻一份可享“依林傍水”之清幽的地方。它的出现使得东营房地产市场发展历程中第一次出现了依水而居的湖景生活，因此清风湖的出现在东营房地产市场的发展中具有里程碑式的意义，正是由于清风湖的出现使得东营人第一次开始品味真正的有湖生活，不再单单追求满足基本的居住需求而是向更高的品味迈进。
   
　　继金瀚家园之后，东营市场开始出出现了越来越多的做湖景文章项目，从明月豪庭的私家内湖到都市秀水的湖景别墅，从龙熙新都的有湖社区到海通骏景的全新水景社区，无一例外的将宣传的重点放在了打造有湖有水的生活居住环境上，湖景与水景生活社区在东营开始越来越多地流行开来，并且呈现出逐渐上升的趋势。
 
　这些依水傍湖项目的成功运作充分说明目前油城消费群体已经由起先的单一的解决房屋的“有无”问题逐渐向更加注重品质和综合需求转型,精致、清新与典雅以及建筑是自然的一部分越来越得到人们的认可与肯定。这就是在东营房地产市场的发展中人们的需求观念的一个极其重要的转变，也标志着广大消费者购房观念开始走向成熟。
   
　　在油城人民购房观念开始发生变化的同时，一场房地产市场的转变也在酝酿中，自2003年以来，由于东营市的房产求过于供，导致大量外来房地产企业进入东营，东营市的房地产开发企业的数量增长了近一倍，开发商数量的增加带来了开发项目的随之增长，据不完全统计自2004年至2007年上半年东营市新开盘的项目共有100多个，累计销售面积达500多万平方米，这其中还不包括市区和胜利油田的经济适用房在内。这都使得房地产市场的供应总量不断加大，这对于人口相对固定的东营市而言，市场供应量已经显得充足了，市场供求关系的变化开始导致东营房产市场从根本上出现转变。
   
　　伴随着大量开发项目的出现， 由于人们的消费观念更加趋于理性和成熟，广大购房者在购房选择中有了更多的余地。同时由于房价的过快上涨使得房地产市场在一定程度上出现了过热现象，导致房地产市场出现风险的机率加大，这使得很多购房者在选择购房时多了一份担忧；此外国家加大了对房地产市场的调控力度，一系列的调控措施也是纷纷出台，市场形势变得不是非常的明朗，这使得开发商的期待值大打折扣，直接导致购房者的态度和选择发生了变化，出现了持币观望的现象。这就表明在现阶段的东营房地产市场，广大的购房者少了以往的盲目，更增添了一些冷静和现实，市场也是开始由买方掌握主动。
   
　　在一手房市场方兴未艾的同时，大量的二手房开始不断的进入市场，直接冲击了东营的房地产市场。由于东营市安居工程、东营区新区以及各县区的经济适用房的建设完毕，陆续交付使用，大量的二手房投入市场进行销售；加之胜利油田的经济适用房也开始大量建设并开始交付使用，使得大量的油田住房也开始进入租赁市场，这些因素的加入满足了各个不同消费群体对于住房的需求，使得原先的供不应求的市场形势发生了根本的变化。截至2006年底，东营市的二手房市场同比增长超过50%。这就使得原先已经相对充足的市场供应量更加充足，从而也在很大程度上推动了东营的房地产市场出现转变。
   
　　此外，由于前几年东营的房地产形势一路看好，市场供不应求，导致房地产开发有着很高的利润空间，这使得很多开发商更加热衷于开发新的项目，忙于买地、建房，这使得市场的供应量进一步的加大，而买方的总量却没有发生很大的变化，所以出现供求平衡的现象就是正常的了。
　总体上来说，当前的东营房地产市场正在实现着由卖方市场向买方市场的转变，而这种转变正是以清风湖的出现为起点的。从一开始的人们的购房观念所发生的变化到后来房地产市场的的供求主角的变化，无一不说明了这一点。
   
　　客观地说，无论是人们购房消费观念的转变还是房地产市场出现供求平衡的局面，这些一方面反映了市场供应量的充足，但更多的是反映出广大消费者消费理念的理性和成熟，说明在满足了基本的生活需求之后，现代的人们更加注重高端层次的生活享受，更加注重精神和心态领域的享受；也就是说，正是由于清风湖的出现，开始带动人们的购房消费观念发生变化；也是在清风湖出现的同时，科学、合理的房地产消费观念在东营开始初步形成。而成熟理性的购房观念的形成对于降低购房者的风险，规范和约束开发商的市场行为，科学的调控市场将会发挥不可替代的重要作用。所有这些对于规范东营房地产市场的发展，促进房地产市场的成熟和壮大，使之步入稳步健康发展的快车道是有着重要的促进作用的。