民用房产尚未模拟评税

　　近来，有关物业税的话题在媒体上热闹起来。据专家介绍，物业税并非物业费，而是将现行房产税、

城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。目前，

物业税的模拟“空转”已经在多个省份试点，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同。辽宁

是全国最早的6个被列为物业税“空转”试点地区之一，目的是为物业税改革测算分析工作提供坚实的数

据资料。由于物业税的话题比较敏感，再加上仍处于试点阶段，有关部门多数不愿接受采访。

　　辽宁地税系统一位知情人士向记者介绍了目前物业税“空转”试点情况：

　　你所说的物业税“空转”试点，规范的名称应该叫做房地产模拟评税，因为将来真正征收时，到底是

叫物业税还是房地产税还不好说。我们目前还在做基础数据的采集收录工作。具体说来，就是要统计物业

数量，做测算、评估，制作报表，为将来的税收提前做好统计工作。关键点在于我们要评估出房产的价值

，作为征税的依据，并随着市场价值的变动不断修正估值。目前国际上通用的比较科学的房地产评估方法

主要有成本法、时差法和收益法三种，不同的方法针对不同的房地产类型，如成本法主要针对工业企业、

时差法主要针对流转环节、收益法主要针对商业企业。我们进行评估也离不开这3个方法。评估需要相关

的数据做支撑，我们需要对房地产的房龄、朝向、结构、建筑成本、坐落位置、附近公用设施等许多数据

资料进行采集统计，这是一个庞大的数据量，工作量非常大。

　　你问物业税怎么评估、谁去评估，怎么征收、谁去征收？我回答不了你，现在还没有框架。目前只是

我们税务局对采集的数据进行模拟评估，估出房地产的价值，至于模拟评税阶段的征税范围、税率多少等

，我只能说现在还没有，国家都还没有设计，我们还在等国务院和国家税务总局出台框架，才好进行下一

步的操作。而且目前还只是对经营用房地产进行模拟评税，没有对民用房地产进行模拟评税。辽宁省选取

的试点城市是丹东，需要经过前期准备、制定评税技术标准、研发评税系统软件、数据采集和录入等多个

阶段，工作量相当大。第一次将表格发给企业填报，交上来后发现存在很多问题，于是重新统计了一次。

丹东市是个中等城市，在沈阳这样的大城市搞不了，沈阳一个区的工作量都太大。

　　采集统计完相关数据指标后，在此基础上进行估值，这个评估的值是否准确，还要结合各种因素进行

修正。这个评估出来的值将作为征税的依据，所以这个评估值必须准确，否则就无法往下继续。房地产管

理部门一般对所属房地产有估值数据，但那往往是根据成本测算出来的，随着经济的发展，房地产会升值

，不同地段、不同位置的房屋升值幅度会不同，有些房屋年岁久远，折旧后会贬值。我们不能直接把那套

估值数据拿来就用，而需要自己扎扎实实进行统计和评估。我们税务部门评估的这个值是不对外的，至于

评估的值准确不准确，还要和房产管理部门的评估值以及市场上的评估值作比较进行修正。当然，即使我

们目前评估出来了一套数据，将来真正征税时的房地产价值是由税务部门来估值还是由社会中介组织来估

值，现在来看还是一个未知数。物业法就规定房地产的评估不能由房地产管理部门来做，而是社会中介组

织来评估，那么到征物业税时是不是也由社会中介组织来评估，现在都说不准。

　　而且这个物业税以后到底采取哪种税制，房地产税制还是财产税制呢？不好说，整个国家都在探讨，

将来的税制怎么设定，咱不知道，只能说目前还处于研究和模拟阶段。(记者刘文波)

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