区域展现均衡发展态势

2008年，济南市将以筹办十一届全运会和京沪高铁济南西客站建设为契机，加快实施棚户区改造，大力推进新区开发和老城提升，计划新开工住房总建筑面积733.18万平方米，其中商品住房553.6万平方米；经济适用房78万平方米，棚户区改造拆迁安置房101.58万平方米。这种城市开发态势，让本土和进入济南的房地产开发企业有了更多的拿地机会，虽然在基础设施水平、社会人文氛围、政府导向、市场惯性等因素的影响下，东部地区市场影响力在一段时期内还是要大于其他区域。但传统上人居环境相对较差的西部、北部在大规模基础设施完善之后，人居环境得到了很大改善，以往住东不住西，住南不住北的观念随着城市的改造也在改变。2008年，西北部的海那城，西部的重气·彩世界，东部的天鸿·田园新城、中部保利·芙蓉，明湖天地（查看地图），南部的中齐·他山等等新项目的出现，使得各个区域都出现了新的品牌代表楼盘，东部、南部楼盘一直领跑市场的状况在逐渐改变拉平，百姓在选择新居所时也倾向于选择本区域的楼盘，使得市场的刚性需求消化在各区域中。而外来品牌企业的进入，也在改变着济南房地产市场的格局。济南市房地产将继续2007年呈现的房地产开发全面开花的格局，这可以从区域房价涨幅上得到印证：2007年西部、北部住宅价格涨幅无论在绝对额还是相对幅度上都高于其他片区。同时土地资源分布的相对均衡，也进一步推动了房地产供给的区域均衡发展。

在今年的商品房价格方面，智盟时代总经理郑振飞分析说，2007年房地产价格的提升达到了一个新的峰值，今年新盘出现的虽多，但实际的市场供应量不大，与去年持平。一些老的知名楼盘如盛世花城、重汽翡翠郡等都已经进入了销售后期。因此今年的房价走势会趋缓，在这种情况下，各楼盘就要通过产品的提升来维持较高的价格，如在户型，景观等各方面提高产品质量。

新盘带动区域造城运动

济南各区域的代表楼盘，由于其带动下的配套完善，环境的改造，围绕其会形成新的城市区域，如在西北部的海那城，东部的田园新城区域、南部领秀城、高新区与奥体中心区域、邢村立交区房产项目增多逐渐连片形成的新城，山大路居住新区的增加，使得城市的居住格局在发生着巨大的变化。

位于槐荫区美里路北，占地面积1478亩，建筑面积95万平方米的的济南农产品加工贸易中心（海那城），于去年5月奠基，现在其居住配套部分海那城花园洋房及多层电梯住宅已经在建，并于4月18日的齐鲁春季房展会亮相。这一高档社区的带动下，以及京沪高铁西客站建设的带动，围绕着该项目，会形成一个经济非常活跃的新市镇，使济南的西北部的居住水平上一个台阶。在济南东北部，天鸿·田园新城项目开始建设，隶属于山东天鸿置业开发有限公司的项目公司－－－济南新城地产有限公司取得了该项目的开发权。天鸿地产以多年来在北京进行区域城市开发的经验全面的规划该项目，建成以后天鸿·田园新城项目将会成为一个具有齐全的生活、娱乐配套的社区，并会成为未来的东部新城市核心区。此外，在经十东路，两侧，高新区居住区、奥体中心居住区、邢村立交区域，以及彩石居住区，使得东部已经成片的居住区逐步扩大为一个大的东部新城区。

山大路区域面临着新一轮的房地产开发，建筑面积5.6万平方米的15层小高层项目融基·书香苑、大舜天成马上要开发的公寓项目青年会，使得山大路区域将又掀起一个楼盘开发的小热潮，据了解，大舜天成置业有限公司也在计划将其开发的大舜天成项目北部地块纳入公司的开发范围，这便形成了新盘连片开发的格局。而该区域的平均价格也会在每平方米9000－10000左右。目前书香苑已经开工，青年会项目规划在调整中，预计在下半年该区域的房地产市场会活跃起来。

这个春季有些长

缺钱，成为今年各大房地产企业的头疼之事。“猪都会飞”的年代以及无序的开发状态已经成为过去时。受内外因素的影响，本该市场活跃起来的时候，今年的春天似乎有点长。

在外来资本雄厚的企业冲击下，济南的市场生存环境发生了实质的变化，在银根紧缩，预售回款不大可能套取现金的情况下，中小房地产企业前进困难。如果说去年济南的房地产市场处在相对无竞争的状态下，东部新城和市区的供应没有挑选余地，而今年，二十多家新盘的涌出，在配套，位置，产品方面均没有实质性的突破的情况下，购房者也以一种消极的态度来应对新盘的激情。

对于之后的企业发展，银座晶都国际营销负责人的郑礼广说，当前能与外来品牌企业抗衡的是有着大集团背景的房地产企业，其发展趋势也是朝着非纯住宅开发产品方向转变。同时他提出，我们当前的问题是，济南的商品房购买客户主要是本地人士，其购买力远不如一线城市，在如今狼多肉少的年代，供应量偏大，消费力有限，在高期望值的心理下，2008年的房地产市场，春季有点长。