“未来几年济南的房地产中，将会呈现２０％的品牌房地产企业占有８０％的市场份额的局面。这几年会有一批中小房企逐渐被淘汰出局，品牌在房地产开发中起到的作用越来越大。”业内专家在预测济南未来房地产走势时如是说。

　　毋庸置疑，随着外来地产大鳄活生生的出现在我们身边，本土地产品牌危机中迅速崛起，２００８年济南房地产市场已经开始了跨越式的前进，大踏步迈向品牌为王的竞争时代。

　　品牌效应凸显，
　　一张品牌行天下

　　品牌是企业最昂贵的无形资产。“外地企业进入济南打天下，人生地不熟，迅速打开市场靠的就是品牌。”业内人士如此分析，“在同一区域里，品牌楼盘与普通楼盘的单价差往往达到５００－１０００元，这就是品牌效益。”万科在青岛城阳开发的万科·魅力之城，定价比同区域楼盘每平方米能高出１０００多元。这就是品牌的魅力所在，因为万科背后隐藏的是高质量的产品、专业的开发模式、优良的口碑和雄厚的实力，这就是老百姓无忧置业最好的保障。

　　随着国内一流外来品牌地产陆续登陆济南，比如保利置业、天鸿地产、中海地产、绿城地产等，本土地产品牌迅速两极分化，像鲁能亘富、重汽地产、天业地产、中润置业、鲁商置业、中齐地产等开发企业跻身一线品牌，开发商在房地产开发过程中，“品牌”所发挥的作用越来越大，品牌效应日渐明显，开发商对品牌的建设也更加重视。因为就像买海尔的家电，买的就是一种高质量、一种安全保障一样，买品牌地产开发商开发的房子，买的就是高品质的生活方式。

　　在百姓置业中，耳濡目染的品牌环境加注了购房时对品牌的考究。也许在今天还是户型、价位、地段主导买房因素，品牌还处于辅助考虑的阶段。不久的将来，对开发商品牌的会放到重要的位置。品牌效应不仅体现在百姓置业中，同样，在品牌地产企业拿地、融资、寻求合作伙伴、疏通关系等方面发挥着更大的作用。比如房地产企业进行异地开发，拥有一定品牌知名度的房地产商能有效地消除地域之间的壁垒，轻易横跨多个地域，而没有品牌的房地产商则可能要付出昂贵的“进场费”。品牌之所以能迎合市场，在于其品牌张力、产品更新速度、创新手段的增强以及强势的营销推广。

　　天鸿地产进入济南，首个项目便是大规模开发济南东北片区。因为天鸿地产是来自京城的国企，有着２０余年专业的开发经验和雄厚的资本、众人皆知的良好口碑，所以天鸿地产开发尚处于市场空白的济南东北片区，业内外人士都会不约而同的重新审视东北片区的地块价值。这就是天鸿地产的品牌威力所在。

　　话语权加重，
　　济南地产品牌房企做主

　　细细分析济南近期招拍挂出去的地块，几乎清一色被外来品牌地产企业收入囊中。济南天鸿地产拿下王舍人镇６７８亩地，开发近百万平方米的大盘，这只是天鸿地产在济南的起步；中海地产２月份拿到了济南东部盛福庄片区的２００多亩地，这也许只是中海地产扩张到济南的开端；同样在盛福庄片区的一块３００多亩的地块，被来自福建的一家外来地产企业拍得；海信地产把工业南路一块优质地块收入囊中；丁豪集团竞得位于高新区黄金位置的一号地块；如果香港世贸、北京中新对小清河改造进入实质性阶段，那么放眼济南房地产市场，目前有土地储备的基本上都是外来品牌地产企业和本土几大地产大腕儿。

　　如今房地产一线城市竞争激烈、僧多粥少，地产大鳄已经陆续把目光投向了像济南这种僧少粥多的二线城市。因此外来地产品牌登陆济南还只是开端，像万科、恒大、碧桂园等等大腕儿都还没有进驻，济南真正的大建设时代刚刚开启。乘着棚户区改造、城市化进程的东风，会有越来越多的品牌地产来到济南。按照如此市场形态来看，那么未来几年的房地产市场，会呈现什么样格局呢？毫无疑问，占济南房地产企业总数２０％的房地产开发巨头，拥有近８０％的市场份额。

　　未来市场品牌地产企业的话语权逐渐加重，未来的房地产市场基本是大品牌来主导，品牌似乎成了活下去、发展下去的关键。品牌企业的话语权加重不仅体现在对市场份额高度占有，还有对产品、营销、品牌等方面的影响和主导。

　　比如绿城集团，“绿城集团进入济南，给济南房地产产品开发带来的震撼和冲击是史无前例的。”济南一位地产从业人士感慨万千。绿城集团的产品设计、研发水平一流，其拥有桂花城系列的多层公寓产品，以低楼层、低密度、低容积率、高绿化率为主要特色，绿城集团从成立起，就精心营造这一系列产品，至今整整１０年。从“造房”到“造园”到“造生活”，绿城房产集团作为中国现代别墅开发的先行者之一，从１９９５到２００７年间，已经完成了从造房到造园到造生活三代别墅的演变和升华。

　　本土品牌“亮剑”，
　　“变”中崛起

　　“穷则变，变则通，在外来地产大鳄冲击之下，本土地产品牌只有迅速调整、寻求变革，才能在市场上长久存活下去。”专家如此点评当下本土品牌企业面临的格局。

　　本土地产品牌与外来地产大鳄无论是资金实力、产品研发、品牌效应还是营销经验上，差距都很大，但是本土地产品牌的优势也非常明显。最明显的优势就是经过多年的浸润，深谙当地市场购房者的生活习惯、居住习惯，对当地的市场有着深刻的认识。同时对本土特有的开发模式非常熟悉，在各项手续的办理上有着丰富的资源。同时有些本土地产品牌也有着雄厚的实力，比如鲁能亘富的大盘运作经验，同时也有着异地开发的经历。还有像重汽地产背靠大树的，连续运作几个项目之后业已形成了良好的口碑和品牌优势，有实力雄厚的国企背景支撑，其优势同样不容忽视。还有银座地产，银座集团旗下拥有银座超市、银座家具、银座健身等多种业态。如果进行商业地产开发，相信就连某些外来地产品牌也无法比拟。还有天业地产成功借壳上市，等于为其打开了一个广阔的市场发展空间。

　　但是本土地产品牌在济南曾经优越的生存环境之下，在产品研发、团队管理、人才培养、营销推广、融资能力等方面竞争能力篇弱，缺少专业化、现代化的房地产企业生存发展的能力。如果在外来地产巨头进驻济南后，依然固守原来的企业发展模式，那么即使背后资金实力再雄厚，也会被淘汰。因此必须要变革、要学习，学习外来地产品牌的优秀的产品开发能力、专业化的房地产企业运作模式。

　　外来品牌本土化，
　　融合中开启城市大开发

　　不少外来地产品牌是借着济南旧城改造、棚户区改造、城市扩张的脚步顺势进驻济南，逐渐他们就成了济南老城升级、新城建设城市大开发的实施者。新世界地产、阳光壹佰是最早对济南旧城改造的外来地产大品牌。

　　品牌地产异地开发，本土化是每个企业需要解决的问题，在济南的这些外来品牌地产商同样面临着本土化的问题。需要熟知济南本土特有的开发模式、市民的生活习惯、居住条件、消费特征，济南的房地产市场特征。解决不好本土化的问题，不能说会败走麦城，但肯定会走很多弯路，付出的代价更大。

　　在外来地产品牌逐渐融合到济南城市中时，济南城市将在他们的手下发生巨变，一场有外来地产品牌挑大梁的城市大开发即将到来。借着承办第十一届全运会，省城东部建设日新月异，一座新城呼之欲出。开发商纷纷抢滩东部市场，尤其是在海尔绿城的建设济南全运村带动下，东部的建设是发展最迅速的。省城西部在京沪高铁西客站建设带动下，海那产业已经致力于西城建设，据悉已有不少大品牌开发商到西部进行考察，普遍认为西部的升值空间更大，拟在济南西部进行大规模的区域性开发。南部由鲁能亘富据守，鲁能领秀城３００万平方米的大盘体量，也等于在南部造了一座城。北部小清河的改造具有历史性转折的意义，吸引了香港世贸、北京中新前来投资开发，向来都以落后面貌示人的北部，其变化将是最大的，济南北部更令人期待。东北片区由天鸿地产运作，目前开发尚处于一片空白的市场状况，由天鸿地产进行大规模的片区开发，更能体现一座新城的整体性。老城区棚户区的改造进行的如火如荼，香港南益、大连万达等大集团已经开始着手进行市中心近百万平方米的开发量，最终会使老城区脱胎换骨……

　　目前济南的东西南北中都在进行着大规模的改造开发，这一过程中，外来地产品牌用其雄厚的资金实力和专业的开发水平为济南城市的建设写下辉煌的一笔。