当年外资是曲线进入

2007年美国城市土地学会和全球四大会计师事务所之一的普华永道共同发布了《2007亚太房地产未来趋势》的报告，谈及中国时写道“让我在中国市场分一杯羹，我不关心细节，只要给我一杯羹”。然而，从2006年开始，对于海外基金而言，中国这杯羹已无法轻易获得。

2006年7月，建设部、商务部等六个部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规定“购买非自用房地产，必须设立外商投资企业”，这一条禁止了外资私募股权基金利用海外壳公司直接收购房产的行为。

如果外商选择设立投资企业进行投资，则必须按照中国的相关法律办理登记注册手续，依据中国税法缴纳企业所得税，这毫无疑问增加了交易成本和时间成本。该文件还规定“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%”，显然，外资的资金门槛提高了。

虽然分羹之路曲折了很多，但外资总能够找到曲线解决方案。

一位外资基金的投资经理告诉媒体，“现在可以以实业投资的名义先进来。就是下面有几个公司，一块做实业，一块做地产，以实业投资的名义把钱弄进来，然后转到地产上。但先前没来的，没在国内设公司的，这些年想来就难了。”

这位人士透露，“要进来总还是有办法的。现在外资投资权利下放到省里了，地方上总还是有弹性空间有些地方的审批相对就要松些。”

坚守者希望与中资利益共享

去年秋季以来，国内银行收紧贷款，资本市场低迷恰恰成了中国房地产企业与外资基金“联姻”的有利时机。

地产与资本联姻在中国由来已久，只不过，过去国内资本是绝对主角。最初时，地产开发商是主角，银行是配角。到了光景好的年份，银行已经满足不了开发商的胃口了，“资本运作”成了稍微有点品位的地产商最基本的功课之一。

2005年，中国政府启动了重点在房产领域的宏观调控。银行提高贷款门槛，限制房地产企业上市融资等等点到“死穴”上的措施，使得离不开巨额资金的地产行业不得不眼睛向外。

2006年，颇具知名度的开发商浙江绿城通过可转换债券和股权转让与国际大财团摩根大通的子公司摩根大通(亚太)证券有限公司联姻。

据摩根大通中国投资银行部董事总经理方方介绍，他们为中国的房地产公司做过一系列项目，从上市前私募股权，到直接投入股权，到发行可转债等等。华润、绿城、中国海外都是其合作方，“这些当年根本进入不到大型投资银行视野的中国房地产企业，现在都是国际资本感兴趣及关注的对象。”

对于摩根大通这些看好中国的跨国大行来说，无疑，与优秀的中国地产商联姻，是“让我们分一杯羹”的最佳途径。

目前，有外资参与的房地产企业多达5000家，占全国房地产开发企业总数的20%，而这个趋势仍将持续。据了解，海外资本进入中国，一般会带来75%-95%的资金，本地公司以各种方式出资5%-25%共同成立项目公司，然后一起开发地块。他们的注意力集中在北京和上海这两个国际化程度最高的中国城市。

至于投资回报率，多数外资经理表示：摩根这批早期进入的资本，由于当时中国概念尚未为国际投资者接受，因此对回报的要求要高(用行业内术语说，就是风险溢价较高)，至少要25%以上，当中国概念已成滥觞之后，风险溢价大为降低，投资回报率的基本要求调低到16%-20%——一般超过16%，外资就有兴趣。

但回报率并不是他们考虑的主要条件。一家外资基金的中国代表坦言，他们观察过许多国内企业，注意到这些企业只想着自己要变得更大，还是停留在上市圈钱的概念上，把投资者当作对手，而不是伙伴，基本没有共享的理念，“我们总想找到那些总是表现超出预期的企业，但是很遗憾，国内这样的企业很少。”

他们去年投资的国内地产后来到海外上市了，从单笔业务上看，他们是赚钱了，但上市后公司的股价表现并不算好，“从长远看，我们亏损了，这是声誉上的亏损。因为当时募股的时候，很多投资者是完全冲着我们来的，而声誉对外资基金来说，是最为珍贵的。”这位外资基金代表讲述。

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