2007年12月17日，我在《上海证券报》发表的题为《楼市拐点可能已经处于形成阶段》的评论指出：“从人口学、城市化、住房的消费、投资、投机价值来看，目前，中国楼市的拐点已经处于形成阶段。楼市拐点正在慢慢到来，并可能在某个时刻突然以清晰的形态表现出来。”随后，我又连续发表了五篇论证房价整体性下跌已成定局的评论。这些评论在当时都引起较大争议，但是，现在回头看这些评论，笔者此前的许多观点都在慢慢成为现实。

笔者特别提到这一点，并非要证明自己的高明，而是要强调，房地产领域的暴利时代正由于房价整体性下跌趋势的日渐明显而渐渐终结，清醒地认识现状，理性地面对未来而不是一味顽固地坚守暴利，才是最明智的选择。

笔者对房价将整体下跌的判断，源于一个基本的依据：无论是房价还是地价，都充满着暴利；无论是开发商、炒房者、地方政府，都成为暴利的最大受益者。而暴利必然由消费者买单，也即，买房人在购买房屋时同时要为房价、地价中的暴利买单。在卖方占据主导的市场，暴利的转嫁是非常容易的。公众疯狂的追涨行为让暴利有了最佳的归宿，为暴利的追求者提供了最安全的保障，以至于市场中所有的相关利益主体都被暴利冲昏了头脑。开发商大肆囤积土地，不断推高新楼盘的定价；地方政府不断抬高土地拍卖标准，在地价节节攀升中安享土地暴利；炒房者作为上述两者的衍生体，通过低买高卖获取投机暴利。在买方市场，几乎所有的逐利者（包括房屋中介），都得到了暴利，实现了利益最大化。

但是，暴利也导致了整个房地产领域的泡沫化，这个泡沫化既包含房价部分，也包含地价部分和房价投机部分。当暴利主导下的房地产市场日益走向畸形，必然偏离公众的实际购买力，累积起巨大的泡沫，也积累起巨大的难以抗拒的调整力量。同时，房地产市场中相关利益主体对暴利的追逐，不断使潜在的消费需求因绝望而变成“放弃需求”，从而，使潜在消费群体逐渐枯萎——这正是笔者在去年年底判断房价将步入调整的最重要依据之一。而潜在的消费需求向实际消费的转化，正是决定房地产健康发展的主导型力量之一。因为，从潜在的消费需求向实际消费的转化过程，也是房价等待消费者收入提高，从而，使得房地产市场在稳定需求群体支撑下，平缓而稳定向前发展的重要基础。但暴利蚕食了这一基础。

房价中的暴利有多严重？我们不妨通过两个细节来感知。其一，今年3月份，武汉东星集团东盛房地产公司不仅公开宣称房地产存在暴利，而且主动把自家楼盘的销售价下调了30%，但即使是这样，东星的负责人面对记者的时候也承认，如此低价卖房，他们还能得到10%到15%的利润。其二，据央视记者调查，深圳某楼盘原来每平方米单价是11000多元，最高时达到13000多元，但现在新开的三期楼盘售价只有6888元，不仅送精装修，送全套家电，而在短短的几个月时间里，地价、建筑成本、税费都没有明显变化。暴利之惊人令人瞠目结舌。

地方政府在土地拍卖中获取的暴利同样惊人。最近几年，土地的涨幅一直快于房价的涨幅，这一发展趋势在2007年达到顶峰，在这一年中，全国各地不断涌现出“地王”，面粉贵过面包的现象随处可见，以至于人们开始习以为常。也正是在这一背景下，笔者作出了地产泡沫将破灭的判断。面粉贵过面包的现象实际上意味着双重风险，一方面，意味着房地产领域的暴利已经达到了峰巅。另一方面，意味着市场利益主体对未来房价的预期已经处于极度疯狂状态。当暴利成为市场相关主体普遍的追求时，加快了泡沫的累积过程，也加剧了风险。

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